Condomínio, em resumo, significa dizer uma mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, e todos envolvidos terem idênticos direito, de forma ideal, sobre o todo comum e cada uma de suas partes privativas. Quando de sua constituição, podem ter as finalidades residencial, comercial ou industrial e misto.

O condomínio residencial é aquele destinado exclusivamente a moradia, o comercial para o comércio e/ou indústria e, por último, os condomínios mistos, são aqueles que aceitam os dois tipos tanto residencial como comercial.

O artigo 1.336, do Código Civil, determina a obrigatoriedade do condômino de dar à sua unidade autônoma a mesma destinação que tem a edificação. Contudo, não quer dizer que isso seja imutável, a destinação pode ser alterada, conforme autoriza o artigo 43, da Lei 4.591/64, bem como o artigo 1.351, do Código Civil, desde que aprovado por unanimidade dos votos de todas as unidades autônomas.

No atual cenário mundial que estamos vivendo, alguns profissionais foram obrigados a adotar o regime de home office, situação essa que atrai a aplicação de regras ao caso, uma vez que implica diversas consequências e deveres aos moradores de condomínios.

De outro lado, é realidade o aumento da curva de desemprego atual, obrigando, também, que muitas pessoas busquem medidas alternativas para auferirem rendas para custear suas despesas pessoais, então tem sido recorrente a busca pela produção de alimentos artesanais, venda de cosméticos por revistas, dentre outras práticas comerciais dentro de suas residências.

Ocorre que é obrigatória a observância de normas que regem o convívio em sociedade e, especificadamente, em condomínio, da mesma forma o bom senso, haja vista o direito de um acabar quando o do outro se iniciar, como muito bem ensina o ditado popular.

Afinal de contas pode, o morador de condomínio residencial, exercer atividades profissionais e comerciais em suas unidades autônomas?

Depende. A informação acerca da destinação do condomínio será sempre trazida na Convenção que constituiu o condomínio, podendo ser complementada por disposição do Regimento Interno.

Somado a isso, dependerá também da atividade que será exercida, em obediência ao artigo 1.336, do Código Civil, que determina a obrigatoriedade do condômino de dar à sua unidade autônoma a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança de todos.

Registra-se que o cumprimento legal é impositivo e dirigido a todos sem distinção. A bem da verdade, o cuidado que a lei impõe é excepcional, uma vez que o uso das áreas comuns, como hall de entrada, salão de festas, elevadores, e outros, deve ser coletivo e amistoso, não podendo se permitir que utilize dessas áreas para promoção profissional comercial, a não ser que exista a área destinada para esse fim, como sala de reunião, por exemplo.

A atividade profissional é diferente de um comércio e, por este motivo, o Síndico, como regra não pode proibir o exercício de toda profissão, em atenção aos trabalhos de prestadores de serviços liberais, que são legalmente habilitados à prestação de serviços de natureza técnico-científica de cunho profissional com a liberdade de execução que lhe é assegurada pelos princípios normativos de sua profissão, conforme artigo 1º, parágrafo único, do estatuto da Confederação Nacional dos Prestadores Serviços Liberais.

Insta destacar que a exceção para esses casos é a utilização de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos, como por exemplo, a instalação de um escritório com diversos funcionários no local ou atendimento a grande público, o que acarretaria intenso movimento de pessoas estranhas no condomínio.

É inadmissível a confusão do exercício profissional dentro de uma unidade residencial, caso contrário o home office não seria possível, a atividade comercial fica condicionada a não perturbar a rotina do prédio, de modo a não colocar em risco os demais moradores em função de aumento de tráfego de pessoas e não sobrecarregar o funcionamento do edifício.

Várias são as más consequências, por exemplo o uso demasiado dos funcionários, por exemplo, dos porteiros com a recepção dos visitantes, dos seguranças para a vigilância deles, e dos profissionais da limpeza, que precisaria redobrar os trabalhos com o consumo maior de produtos de limpeza. Isso, sem falar no desgaste precoce dos equipamentos do condomínio, como a portaria remota, elevadores, dentre outros.

De outro lado, há de ser levar em conta a prática de comércio de alimentos artesanais em que haja consumo exacerbado de gás e água, e a cobrança desses serviços se darem de forma coletiva e rateada, ou mesmo utilizarem do endereço do condomínio como ponto comercial, situações inadmissíveis que comprometem os demais moradores e retiram a destinação residencial.

Com isso, o síndico, constituído de poderes para conservação e guarda das partes comuns, bem como para cumprimento das leis que regem o convívio condominial, conforme artigo 1.348, IV e V, do Código Civil, pode e deve utilizar de artifícios próprios para conter as práticas comerciais dentro dos condomínios.

Importante que o (a) síndico (a), além de uma Convenção atualizada, bom senso e diálogo para as tratativas, adote medidas estratégicas e efetivas para contenção dessas medidas, sempre respaldada legalmente e com o auxílio de um profissional jurídico especializado.

Por Dr. Igor Siqueira Silva